Copropriétés
Diagnostic Technique Global de copropriété (DTG)
Évaluer l’état de l’immeuble pour programmer les travaux sur une base technique commune.
Le diagnostic technique global apporte aux copropriétaires une lecture d’ensemble du bâtiment. Il analyse l’état apparent des parties communes et des équipements, la situation technique de l’immeuble, sa performance énergétique et les améliorations possibles de sa gestion patrimoniale.
Le rapport identifie les travaux nécessaires à la conservation du bâtiment, à la sécurité de ses occupants et à la réduction de ses consommations d’énergie. Il précise notamment les interventions à envisager au cours des dix prochaines années et fournit une première estimation de leur coût.
AMO Conseils traduit ces constats en informations compréhensibles par le syndic, le conseil syndical et les copropriétaires, afin de préparer les arbitrages et les décisions en assemblée générale.
Objectifs
Anticiper les travaux plutôt que gérer les urgences
Des désordres visibles peuvent révéler un problème plus large, tandis que certaines dégradations restent difficiles à interpréter sans analyse technique. En l’absence de vision commune, les travaux sont souvent étudiés séparément, sans calendrier partagé ni estimation globale des besoins.
Le DTG rassemble dans un même document les informations relatives au bâti, aux équipements communs, aux obligations de construction, à la performance énergétique et à la gestion patrimoniale. Il permet de différencier les interventions urgentes, les travaux de conservation et les améliorations pouvant être programmées à moyen terme.
Le diagnostic ne remplace ni les études de conception ni les devis des entreprises. Il constitue une base de travail pour hiérarchiser les besoins, évaluer les ordres de grandeur financiers et coordonner les décisions de la copropriété avec le DPE collectif et le projet de plan pluriannuel de travaux.
Méthode
Du constat technique à la programmation des travaux
La mission est définie selon la configuration de l’immeuble, ses équipements et les documents disponibles. L’analyse associe l’examen du bâtiment, l’étude des obligations applicables et la préparation d’une programmation exploitable par les instances de la copropriété.
Cadrer la mission
Définir le périmètre, les bâtiments concernés et les documents disponibles avec le syndic et le conseil syndical.
Inspecter le bâti
Examiner les parties communes et les équipements pour repérer les désordres apparents et les points sensibles.
Évaluer la situation
Analyser l’état technique, les obligations applicables, la gestion patrimoniale et la performance énergétique.
Programmer les travaux
Lister et hiérarchiser les interventions utiles sur dix ans, avec une estimation sommaire de leur coût.
Restituer le DTG
Présenter un rapport exploitable pour éclairer les arbitrages et préparer les décisions de l’assemblée générale.
FAQ
Comprendre le diagnostic technique global
Que comprend un audit énergétique de bâtiment ?
Le DTG comprend une analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs, ainsi qu’un état technique de l’immeuble au regard des obligations légales et réglementaires relatives à la construction.
Il examine également les améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale, intègre le DPE de l’immeuble et recense les travaux nécessaires à sa conservation, à la santé et à la sécurité des occupants ainsi qu’aux économies d’énergie. Une estimation sommaire des coûts et une projection des travaux à mener dans les dix prochaines années doivent apparaître dans le rapport.
Le DTG est-il obligatoire pour toutes les copropriétés ?
Non. L’ancienneté d’un immeuble déjà constitué en copropriété ne suffit pas, à elle seule, à rendre le DTG obligatoire.
Le diagnostic est obligatoire lorsqu’un immeuble à usage total ou partiel d’habitation, construit depuis plus de dix ans, est mis en copropriété. Pour les copropriétés existantes, la réalisation du DTG est normalement décidée par l’assemblée générale.
Lorsque l’immeuble présente des désordres susceptibles d’affecter le bon usage ou la sécurité des parties communes, le maire ou le préfet peut demander au syndic de produire un DTG. À défaut de transmission dans le délai réglementaire, l’autorité peut le faire réaliser d’office aux frais du syndicat des copropriétaires.
Comment la réalisation du DTG est-elle votée ?
La question de la réalisation du DTG et les conditions de la mission sont soumises au vote de l’assemblée générale. La décision est prise à la majorité simple de l’article 24, c’est-à-dire à la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.
Après la réalisation ou la révision du diagnostic, son contenu doit être présenté à la première assemblée générale suivante. Les travaux éventuellement préconisés font ensuite l’objet de décisions propres, selon les règles de majorité correspondant à leur nature.
Quelle différence existe-t-il entre DTG, DPE collectif et PPPT ?
Le DPE collectif mesure principalement la performance énergétique du bâtiment et ses émissions de gaz à effet de serre.
Le DTG couvre un périmètre plus large. Il analyse l’état du bâti et des équipements communs, les obligations applicables, la gestion technique et patrimoniale, la performance énergétique et les travaux à envisager sur dix ans.
Le projet de plan pluriannuel de travaux, ou PPPT, organise les travaux nécessaires dans un échéancier et sert de base à l’éventuelle adoption d’un plan par l’assemblée générale. Il peut s’appuyer sur un DTG déjà réalisé. Lorsque ce dernier ne relève aucun besoin de travaux au cours des dix années suivantes, le syndicat peut être dispensé de l’élaboration du PPPT.
Qui peut réaliser un diagnostic technique global ?
Le DTG doit être établi par un tiers disposant de compétences couvrant notamment les modes constructifs, les matériaux, les équipements techniques, les pathologies du bâtiment, la thermique et les possibilités de réhabilitation énergétique.
Le professionnel doit pouvoir justifier ses compétences par un diplôme, un titre professionnel, une inscription à un ordre reconnu ou une certification de niveau équivalent. Il doit également respecter les exigences d’impartialité et d’indépendance à l’égard du syndic, des fournisseurs d’énergie et des entreprises susceptibles d’intervenir sur l’immeuble.
Quel est le prix d’un DTG et quand faut-il l’actualiser ?
Le prix d’un DTG n’est pas réglementé. Il dépend notamment de la taille de la copropriété, du nombre de bâtiments, de l’architecture, des équipements à examiner, de la localisation et des éventuelles études complémentaires nécessaires. Une proposition doit donc être établie à partir du périmètre réel de l’immeuble.
Les textes consultés ne fixent pas de durée générale de validité du DTG. Le rapport comporte néanmoins une projection des travaux sur dix ans. Une actualisation peut être pertinente lorsque l’état du bâtiment évolue sensiblement, après des travaux importants ou avant un nouveau cycle de programmation. Le DPE intégré au diagnostic reste soumis à ses propres règles de validité.